Наряду с покупкой квартиры у застройщика или собственника на российском рынке недвижимости можно приобрести жилье, которое реализуется за долги — с аукциона. При этом сперва может показаться, что это весьма выгодное предложение, ведь цена на такие лоты должна быть в несколько раз ниже рыночной. Как обстоят дела на практике, на что нужно обратить внимание и выгодно ли совершать такую сделку, Domofond.ru спросил у экспертов отрасли.
Лот 1. Квартира на ул. Таганской, 52
Фото: n1.ru
Поделиться
Квартиру на ул. Таганской, 52 продают из-за долга по ипотеке. Начальная цена 2 021 400 рублей. Площадь помещения - 32,3 квадрата. Чтобы принять участие в торгах, нужен задаток 101 тысяча рублей.
Лот 2. Квартира на ул. Стрелочников
Квартира площадью 29,3 кв.м на ул. Стрелочников, д. 2Г. 1 611 200.00 руб. размер задатка 80 550 руб. шаг 10000р.
Лот 48 Квартира площадью 26,5 кв.м, кадастровый № 66:41:0000000:79605, адрес: г. Екатеринбург, пер. Укромный, д. 8, кв. 1, собственник Кубряков А.В. стоимость 467 200.00 руб.
140721/2638935/01
Лот 51Лот 50 Квартира площадью 47,4 кв.м, кадастровый № 66:41:0705006:2054, адрес: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, д. 13, кв. 34, собственник Коринчук В.В.2 812 800.00 руб.
Лот 51 Квартира площадью 42,1 кв.м, кадастровый № 66:41:0403083:326, адрес: г. Екатеринбург, ул. Громова, д. 148, кв. 74, собственник Акулова А.А. 2 520 000.00 руб.
140721/2638935/01
Лот 53Лот 52 Квартира площадью 35,1 кв.м, кадастровый № 66:41:0509002:417, адрес: г. Екатеринбург, ул. Исетская, д. 16, кв. 34, собственник Дорощонок Д.В.2 126 000.00 руб.
140721/2638935/01
Лот 56Лот 55 Жилой дом площадью 90 кв.м, кадастровый № 66:41:0521029:395 и земельный участок площадью 642 кв.м, кадастровый № 66:41:0521029:62, адрес: г. Екатеринбург, СНТ «Дорожник», уч. № 206, собственник Вялковы С.Д., А.В.1 418 040.00 руб.
140721/2638935/01
Лот 63Лот 62 Квартира площадью 37 кв.м, кадастровый № 66:41:0204901:8039, адрес: г. Екатеринбург, ул. Техническая, д. 26, кв. 170, собственник Мырзалиева Ч.А.1 728 900.00 руб.
140721/2638935/01
Лот 73Лот 72 Квартира площадью 34,8 кв.м, кадастровый № 66:41:0504052:826, адрес: г. Екатеринбург, ул. Аптекарская, д. 37, кв. 90-91, собственник Трифанова А.И.1 843 650.00 руб.
140721/2638935/01
Лот 75Лот 74 Жилой дом площадью 108 кв.м, кадастровый № 66:41:0521032:212 и земельный участок площадью 636 кв.м, кадастровый № 66:41:0521032:141, адрес: г. Екатеринбург, с/т Химмашевец № 14, уч. 141, собственник Чернобровая Е.О.1 491 920.00 руб.
140721/2638935/01
Лот 76Лот 75 Квартира площадью 42,6 кв.м, кадастровый № 66:41:0313121:1935, адрес: г. Екатеринбург, ул. Краснолесья, д. 159, кв. 28, собственник Киндяков А.В.2 434 400.00 руб.
140721/2638935/01
Лот 78Лот 77 Квартира площадью 49,2 кв.м, кадастровый № 66:41:0604023:3966, адрес: г. Екатеринбург, ул. Онежская, д. 12, кв. 250, собственник Козырев М.Б.2 475 200.00 руб.
100621/2638935/01
Лот 5 Лот № 5 Автомобиль Лексус GS 350, 2009 г.в., перламутрово-белого цвета, г.н. М 316 НА 196, VIN: JTHCE9696SX00024199, место хранения: г. Екатеринбург, ул. Комсомольская, 2Б, собственник Исагулов М.А.828 750.00 руб.
100621/2638935/01
Лот 29Лот № 29 Помещение гаражного бокса площадью 18,1 кв.м, кадастровый № 66:41:0000000:36065, адрес: г. Екатеринбург, ул. Блюхера, д. 16-в, бокс Ки-1306, собственник Матвеев Ю.В.280 500.00 руб.
100621/2638935/01
Лот 34Лот № 34 Автомобиль Рено Логан, 2014 г.в., г.н. В 409 ОН 196, синего цвета, VIN: X7L4SRAT451713727, место хранения: г. Екатеринбург, ул. Климовская, 2, собственник Козицина А.Ю.302 039.60 руб.
181214/2638935/01
Лот 26Квартира пл. 33 кв.м, кад. № 66:41:0702071:337, адрес: г. Екатеринбург, ул. Солнечная, д. 29, кв. 952 212 663.00 руб.
181214/2638935/01
Лот 29Четырехкомнатная квартира пл. 77,9 кв.м, кад. № 66:41:0501063:1794, адрес: г. Екатеринбург, Самоцветный бульвар, д. 6, кв. 854 162 311.20 руб.
281114/2638935/02
Лот 2Лот № 29 Автомобиль Шевроле Круз, 2010 г.в., черного цвета712 000.00 руб.
281114/2638935/02
Лот 3Лот № 30 Автомобиль ВАЗ-21053, 2005 г.в., белого цвета130 950.00 руб.
281114/2638935/01
Лот 2Лот № 2 Автомобиль Мерседес С 200, 1997 г.в., черного цвета208 250.00 руб.
Второй такой есть: Владимир Колганов, юрист юридической компании «Генезис»
1. Какое имущество попадает на аукционы?
Путем проведения открытых торгов в форме аукциона:
— Недвижимое имущество, движимое имущество, ценные бумаги, имущественных прав, заложенного имущества, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает сто тысяч рублей
Путем проведения торгов:
— Дебиторская задолженность, право на заключение договора.
2. Как можно заявиться на торги физическому лицу?
1. Выбрать подходящий торг;
2. Оформить заявку по установленным требованиям;
3. Дождаться рассмотрения;
4. При одобрении заключить контракт/договор в указанные сроки.
3. Каждый ли может это сделать?
Законодательство не предусматривает ограничений для физических лиц. Ограничения предусмотрены исключительно документацией к закупкам. Так, не сможет участвовать физическое лицо в торгах, если документацией предусмотрена закупка:
1. У субъектов малого предпринимательства;
2. У субъектов, имеющих лицензию или патент в определенной отрасли;
3. У субъектов, которые должны иметь допуск к саморегулируемой организации (СРО).
4. Какие риски есть у покупателя имущества, продаваемого на торгах?
1. Стоит обращать внимание на слишком низкие цены лота;
2. Встречаются мошеннические схемы с имитацией реальных торгов, в которых производится сбор задатка за лот и в дальнейшем не возвращается. Если при участии в торгах за лот необходимо внести задаток, то прежде необходимо проверить на достоверность информацию о торгах и об имуществе.
3. В случае приобретения дебиторской задолженности проверять дебитора, анализировать происхождение долга, проверить, не является ли дебитор банкротом или не ликвидирован, в наличии ли документы, подтверждающие задолженность, основания для взыскания задолженности, не истек срок исковой давности, имеются ли ресурсы для возврата долга.
4. Перед приобретением имущества смотреть на наличие обременений.
5. Может ли прежний владелец оспорить продажу и вернуть себе объект? Вернут ли в таком случае деньги покупателю?
Для оспаривания результата торгов необходимо иметь основание.
ст. 449 ГК РФ приводит перечень оснований для признания торгов недействительными.
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:
— кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
— на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
— продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;
— были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
— были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Помимо этого основания для признания торгов недействительными приводятся в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства».
При отсутствии оснований суд не встанет на сторону прежнего владельца.
Если требования бывшего владельца все-таки обоснованы, то далее подлежит применению ст. 167 ГК РФ по которой каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
6. Можно ли посмотреть объект перед участием в аукционе? Например, если машину с торгов продают, как понять, в каком она состоянии?
Осмотр имущества законодательно не регламентирован.
Информацию об осмотре имущества может содержать документация к торгам, но это не является обязанностью организатора.
В то же время если продавец (организатор торгов) не предоставит Вам возможность осмотра имущества по Вашему заявлению или не предоставит на него ответ в сроки, указанные в сообщении, то такие действия будут являться нарушением ч. 1 ст. 17 Закона № 135-ФЗ о защите конкуренции. В этом случае возникнет право подать жалобу на организатора торгов в ФАС.
Артем Комсюков, руководитель екатеринбургского офиса юридической фирмы «Арбитраж.ру»:
— Каких-либо запретов на участие в торгах физическим лицам нет, кроме случаев закрытых (ограниченных по кругу участников) торгов. При этом правила допуска к участию в торгах граждан зависят от правил электронной торговой площадки, на которой проводятся торги. Таких ЭТП огромное количество, на всех разные правила допуска к участию: где-то необходимо получить электронную подпись, где-то достаточно зайти через Госуслуги (ЕСИА).
Как правило, ассортимент имущества, выставляющего на торги, ограничен только законом. Так, на торги не могут быть выставлены ограниченные к обороту вещи, реализация которых запрещена. В настоящее время имеются виды имущества, участие в торгах которыми физических лиц не допускается. В качестве примера можно привести продажу заложенности за коммунальные услуги, которая может быть продана только ресурсоснабжающей организации, управляющей компании или ТСЖ, что исключает возможность участия простых граждан.
Также виды имущества зависят от того, какие это торги. Так в рамках реализации имущества должника как в ходе процедуры банкротства, так и в ходе исполнительного производства возможна продажа любого имущества, принадлежащего должнику: от дебиторской задолженности и права аренды недвижимости до бытовой техники и мебели. В рамках процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки продается исключительно недвижимое имущество.
В настоящее время покупка имущества с торгов является одним из самых безопасных способов приобретения имущества.
При этом риск того, что кто-то попытается оспорить как торги в целом, так и их результат никогда не стоит исключать.
В рамках процедур банкротства торги могут оспорить как кредиторы должника, которых, например, не устраивает размер начальной цены, так и участник торгов, который посчитал что его права были нарушены.
В рамках иных торгов у должника-собственника (владельца) продаваемого имущества есть возможность оспорить торги, если он считает, что начальная цена торгов является явно заниженной.
В случае отмены торгов либо аннулирования их результата покупателю вернут как задаток, за возврат которого отвечает ЭТП, так и ту денежную сумму, которая была уплачена за предмет торгов.
О проводимых торгах делается публикация сообщения, в котором указывается что продается, какими характеристиками обладает, где и как можно ознакомиться с документацией и (или) с самим реализуемым имуществом. Как правило, если продается какое-либо техническое изделие, например, автомобиль, организатор торгов заинтересован в том, чтобы обеспечить потенциальными покупателями осмотр имущества, чтобы если не исключить, то минимизировать риск предъявления претензий по качеству и несоответствию описания фактическому состоянию.
