Городские феодалы: считаем, сколько будет стоить земля под частный дом в Нижнем Новгороде

Редкий нижегородец к концу зимы не устал от городской суеты и грязи. Многим из нас хочется быть поближе к природе. А что, если не останавливаться на дачных шашлыках и перебраться в частный дом на ПМЖ? Как показало наше исследование, для этого даже необязательно уезжать в глушь и покидать город.

Журналисты NN.RU разобрались для вас в вопросе цен на землю в черте Нижнего Новгорода, привлекли экспертов и собрали собственную статистику по ценам на участки в разных районах.

Раздел для малоземельных крестьян

Если бюджет вашего переезда из «Вавилона» на лоно природы очень невелик, а оставаться в городе сил уже вовсе нет — эта информация для вас. Да, можно купить землю и дешево, если постараться. Например, среди бесконечных объявлений о продаже участков в глухих деревнях корреспондент наткнулась на вот этот милейший участочек в шесть соток всего за 80 тысяч рублей. Да, в Нижнем есть земля по цене айфона! Причем даже не самого последнего.

Земля с остатками ветхих деревянных конструкций продается в садовом товариществе «Двигатель революции» — это Московский район Нижнего Новгорода. Добираться туда вполне реально даже без личного транспорта.

Не хотите жить в Московском? Вот вам участок в Автозаводском районе! 2,6 сотки за 120 тысяч рублей. Продавец нахваливает: «Участок ровный, правильной формы, рядом хорошие соседи. Земля возделана, обработана.

Посажены плодовые деревья (слива, вишня), кустарники (красная и черная смородина, крыжовник), клубника, цветы. Участок обнесен забором и замежеван».

Можно перечислять еще долго, но поверьте нам (или проверьте сами на агрегаторах объявлений), что земли в той же ценовой категории — от 100 до 500 тысяч рублей — много во всех районах города. Потому что везде есть садовые товарищества. Однако вынуждены вас предупредить: с постройкой частного дома на такой садово-огородной земле могут возникнуть некоторые трудности. Не везде у нас можно возводить частные дома: у каждого участка земли есть разрешенные виды использования, которые нужно узнавать заранее. Для этого нужно еще до покупки земли узнать у хозяина, что разрешено строить на заинтересовавшем вас куске, и запросить выписку из генплана. Подробнее об этом мы расскажем в конце этой статьи.

Раздел для обеспеченных землевладельцев

У небедных (скорее даже богатых) нижегородцев одно из самых популярных мест для частной застройки в центре города — слобода Печёры. Это достаточно элитный район за улицей Родионова с видом на Волгу, и из-за видовых преимуществ земля там стоит, прямо скажем, недешево. Например, самый дорогой участок, который нам удалось отыскать на «Авито», стоит сейчас 40 миллионов рублей. Он расположен напротив ресторана «Белый парус», в двух шагах от набережной Гребного канала. Общая площадь территории — 3500 кв. м. Хватит на несколько домов, огородик и личную вертолетную площадку при необходимости!

Но есть в слободе Печёры и варианты поскромнее — от 8 миллионов рублей. Вот на этом участке даже стоит дом, правда, очень печальный — продавец сразу определяет его «под снос». Зато в наличии скважина с водой и, разумеется, живописный вид на реку, а также возможность провести газ. Площадь такого участка — 8 соток, то есть по миллиону на сотку. Недешево, но и район не самый бюджетный, конечно.

А вот еще одно предложение — за 37 миллионов рублей вы можете стать счастливыми обладателями пятнадцати соток на «красной линии» возле остановки Фруктовой в Верхних Печёрах. Здесь, как можно заметить по фото, ничего нет, кроме забора и снега. За что же платить столько денег? За «вид на Волгу и монастырь, газ, воду, готовые документы на электричество, одного собственника и быстрый выход на сделку». Именно эти преимущества перечисляет автор объявления.

В процессе работы над этим разделом было найдено еще два крайне дорогих участка земли. Один из них стоит 147 миллионов рублей, и это 75 тысяч квадратов прямо на Сенной площади. Однако продавец сразу предупреждает, что эта территория продается под застройку многоэтажными домами (даже разрешение уж имеется). То есть, по сути, это предложение не для простых нижегородцев, а для застройщиков.

А второй участок вообще вверг корреспондента в ступор: территория на улице Бориса Панина размером в 25 соток предлагается к продаже аж за 150 миллионов рублей! Причем, судя по карте, на этом месте сейчас расположены сараи и парковка. Продавец отказался обосновать нам столь высокую цену, однако подтвердил, что участок пока еще в свободной продаже. Но, судя по всему, о настоящем ИЖС (несмотря на пометку в объявлении) здесь также речь не идет — это территория явно коммерческого назначения.

А что по районам?

Бытует в Нижнем Новгороде мнение, что в Канавинском районе среди рынков и разрухи можно найти дешевую землю под застройку. Спешим развенчать этот миф: ни на одном агрегаторе мы не нашли в жилых кварталах действительно недорогих участков. Цены в этой части Нижнего варьируются от 2 до 9 миллионов рублей (это не считая земли в садоводствах).

Что касается Московского района, здесь земля обойдется вам в сумму от 500 тысяч до 4 миллионов рублей. Но предложений не очень много, возможно, дело том, что большинство относятся к поселку Березовая пойма, а там нижегородцы продают в основном садовые участки.

А вот Автозаводский район удивил: там самый дорогой участок для ИЖС стоит аж 40 миллионов рублей. Но речь идет о куске размером в 272 сотки, нужно учитывать это. Есть и более скромные предложения — ценник на участки в этом районе начинается от 790 тысяч рублей за 20 соток земли.

Что касается Ленинского района Нижнего Новгорода, здесь цены не очень либеральные: от 1 870 000 до 6 миллионов рублей. Дешевых участков, не являющихся садами, в жилой зоне нам обнаружить не удалось.

В Сормово немалый разброс по ценам: мы нашли в этой части города как небольшой кусочек земли в 3 сотки за 600 тысяч рублей на Алебастровой, так и роскошный участок с двумя жилыми домами за 9 миллионов рублей. Будет из чего выбирать, если вы — сормович.

Переходим к верхней части города. В Приокском районе за 290 тысяч можно взять 8 соток в деревне Бешенцево (да, это тоже Нижний), за 600 тысяч — приобрести землю для строительства коттеджа в кооперативе, а за 5 миллионов — 6 соток в поселке Дубенки с домом, предполагаемым к сносу. Мы заметили некоторую несоразмерность предложений — не очень понятно, почему последний вариант такой дорогой. Оставим это на совести продавца.

В Советском районе самый дешевый земельный участок был найден на улице Артельной — он стоит 500 тысяч рублей и представляет собой три сотки земли. А самое дорогое землевладение — это 17 соток на Ломоносова стоимостью аж 20 миллионов рублей. Как ни странно, за такую цену дом к земле не прилагается, даже самый ветхий.

Ну и, наконец, Нижегородский район. Здесь самый дешевый участок земли нашелся в Верхних Печёрах, прямо на Казанском шоссе. За удобную транспортную развязку и прочие преимущества этих 30 соток придется отдать 850 тысяч рублей. Ну и самый дорогой в районе, да и в городе земельный надел мы уже описывали выше. Это те самые 15 соток на улице Родионова за 37 миллионов, где снег и ничего нет. И снова Верхние Печёры! Очень контрастный микрорайон в плане цен на землю.

Экспертное мнение

О подводных камнях покупки земли в центре города мы расспросили исполнительного директора агентства недвижимости «Адрес» Сергея Петрова.

— Люди часто приобретают участки и заказывают на них дома под ключ подрядным организациям. Так происходит потому, что большая часть недорогого жилья на рынке — это что-то старое и покосившееся, да еще и с землей, оформленной непонятно как. В таких случаях нижегородцы обращаются в агентства, подобные нашему, чтобы проверить, можно ли строить на данном участке, например, жилой дом или дачу.

Если пренебречь этим исследованием, может оказаться, что на уже купленной земле нельзя строить дом нужного типа. Изменилась, например, карта санитарных или водоохранных зон. Бывает и так, что дом уже возведен, а пристрой к нему сделать нельзя — это превращает дом типа ИЖС в дачу, и приходится переоформлять все документы. Есть даже участки, где нельзя возводить никакие строения — те, что попадают в техническую зону.

В разговоре с нами Сергей посоветовал всем, кто не держит руку на пульсе постоянно меняющегося земельного законодательства, перед покупкой земли обращаться к профильным юристам. Если нет такой возможности, нужно запросить у собственника хотя бы градостроительный план, чтобы узнать, что можно строить на этой земле и под какие потребности. Этот план может заказать через МФЦ любой человек, владеющий участком, его выдают в течение месяца. И только после этого нужно идти к проектировщику, который будет создавать схему застройки в соответствии с полученными данными.

— Особенно часто такие ситуации происходят с садовыми товариществами. Как правило, строительство домов типа ИЖС там невозможно. Есть, конечно, опция добиться признания дачи жилым домом через суд и даже прописаться в нем. Но для этого нужны экспертные заключения, много усилий и времени. При этом всегда есть риск, что успеха вы не добьетесь.

Как объяснил эксперт, в плане эксплуатации дача отличается от частного дома преимущественно налогообложением и стоимостью. Налогов на дом придется платить существенно больше, но, если вы попытаетесь обмануть государство, возведя строение типа ИЖС на земле, которая для этого не предназначена, у этого могут быть правовые последствия.

— С другой стороны, никто не может вам запретить круглый год жить на собственной даче, если она для этого предназначена. А если садовый дом — единственное жилье, что у вас есть, и оно соответствует санитарным нормам, в нем можно даже получить прописку через суд.

Также Сергей рассказал журналисту NN.RU, что нижегородцы, задумываясь о покупке земли в городе, в первую очередь рассматривают сады с хорошими транспортными развязками поблизости.

— Например, в районе улицы Деловой в Верхних Печёрах есть садоводческое товарищество. Люди, которые там построились, получают и свой дом, и все блага центра города. Но при этом это все-таки сады: там может не быть канализации или водоснабжения централизованного. Как правило, вся земля, которая стоит до миллиона в Нижнем Новгороде, — это сады. В первую очередь покупают ту землю, которая расположена между жилыми застройками. Самые популярные варианты — Советский и Приокский районы, Казанское шоссе и проспект Гагарина.

Напомним, ранее мы рассказывали, почему нижегородцы продают квартиры в центре и переезжают жить в частные дома. Несколько бывших горожан рассказали свои истории дауншифтинга, а эксперты по недвижимости объяснили, почему квартиру в городе всё же лучше не продавать.