Аппетитную "малоэтажку" испортят узкие дороги

Несмотря на наступивший кризис, нижегородцы продолжают покупать жилье в пригороде. Вместе с тем, уже через два-три года те, кто не может позволить себе квартиры в Нижнем Новгороде, могут столкнуться с транспортной проблемой. Дороги, которые ведут к новому жилью, придется расширять, чтобы жители коттеджных поселков не вставали каждый день в многокилометровых пробках.

На минувшей неделе в Нижнем Новгороде прошел форум «Малоэтажное строительство – 2015. Инвестиции. Технологии. Проекты. Энергоэффективность». На одном из круглых столов в рамках форума эксперты обсудили плюсы и минусы жизни в пригороде и пришли к следующему выводу. Успешно решив жилищную проблему, нижегородцы со средним достатком могут столкнуться с проблемой транспортной доступности.

«Нет гербовой бумаги – пишем на простой»

По словам независимого аналитика Ирины Солнцевой, за десять лет активного развития «малоэтажки» в Нижегородской области появилось большое количество различных предложений, о которых покупатели грезили в 2010 – 2011 году: малоэтажные жилые комплексы, таунхаусы, коттеджные поселки с индивидуальными домами, коттеджные поселки с индивидуальными неблокированными жилыми домами. У людей возникла возможность сравнивать и выбирать.

«В 2010 году у покупателя было абстрактное «Хочу». Сейчас человек в большей степени ориентирован на конкретный продукт. Проблема в том, что людей, у которых есть средства на покупку, практически нет, - объясняет аналитик. - 80% - люди, у которых есть недвижимость, которую они хотели бы поменять на загородную, поскольку видят в ней больше перспектив. Однако в Нижегородской области спрос не удовлетворен, потребность в новом, качественном жилье сохраняется».

"Достигнуто дно цены". Нижегородские эксперты – о рынке недвижимости

Одним из существенных факторов покупки недвижимость является транспортная доступность. «Проблема, связанная с малоэтажным строительством, возникнет через два – три года, когда комплексы в пригороде будут заселены на 70-80%. Тогда покупатели зададутся вопросом: а как добираться до города? – рассуждает аналитик. - Пока что все планы по застройке не соотносятся с тем количеством дорог, выездов, транспортной инфраструктурой города. Строящихся дорог с хорошей развязкой, которая позволяла бы выехать из города, мы не видим. В районе поселков Ольгино и Афонино сейчас постоянно пробки. Малоэтажное жилье имеет перспективу, когда вместе с жильем будут строить крупные многоуровневые развязки. Но пока что люди решают квартирный вопрос, они об этом не думают».

«Здоровый» комплекс с узкой дорогой

«Вопрос не только в дорогах, но и в коммунальной инфраструктуре, - считает начальник отдела реализации строительных программ управления развития строительного комплекса министерства строительства Нижегородской области Александр Кабанов. - В идеале, земельные участки, на которых планируется малоэтажное строительство, должны обеспечиваться инфраструктурой с опережением. Сейчас этого пока нет».

По словам чиновника, в настоящее время приоритетом для правительства Нижегородской является обеспечение инфраструктурой земельных участков, где строится жилье для детей-сирот, «переселенцев» из аварийного фонда, молодых специалистов. «В 2010 – 2013 году ещё действовала программа обеспечения этих земельных участков дорожной инфраструктурой. Сейчас реализуется программа обеспечения инфраструктурой участков для многодетных семей. На эти цели в 2015 году запланировано 180 млн рублей, ещё 130 млн рублей планируется выделить из бюджета дополнительно», - отметил он.

Александр Кабанов не смог указать, планируется ли решать проблему расширения, строительства дорог в пригороде Нижнего Новгорода. Но поскольку общий объем жилья, которое планируется ввести в Нижегородской области, составляет более 2 млн кв.м., проблему будут решать, предположил он. Ведь «здоровый жилой комплекс», строящийся в Новинках, с узкой дорогой не проживет. Чиновник предположил, что при строительстве инфраструктуры могут применить модель государственно-частного партнерства.

Издержки больших городов

Президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов Александр Авербах считает, что у многих нижегородцев нет другого выхода, кроме как купить жилье в пригороде – ведь жизненные задачи нужно решать сейчас. «Наши покупатели – это экономически активная семья: работающие муж и жена с детьми, которым помогают родители. С очередным витком кризиса появилась новая категория покупателей – нижегородцы, которые сумели накопить сумма в районе 500-600 тысяч рублей, но без кредитной истории. И они могут себе позволить квартиру в «кусте» новостроек в Новинках», - рассказывает он.

По словам эксперта, в марте снизился спрос значительно во всех сегментах рынка недвижимости, в том числе и на коттеджные поселки, но там покупатели «ещё есть». «Средней нижегородской семье содержание отдельного дома, с учетом коммунальных платежей и кредита, не по карману, - объясняет Александр Авербах. – С другой стороны, люди, которые по доходам не дотягивают до сегмента 3-5 млн рублей (даже с учетом субсидированной кредитной ставки), лучше купят за 1-1,5 млн рублей квартиру в поселке, даже если дорог нет, чем комнату – в городе. Конечно, в других мегаполисах дорожная проблема решена лучше. Но, в конце концов, пробки есть во всех городах».