Чтобы не выселили. Как уберечь квартиру от "черных риэлторов"

Можно сдать квартиру в аренду и обнаружить, что вы ей уже не владеете. Можно купить жилье и узнать, что никакого права на него у вас и нет. К сожалению, от мошенников никто из нас не застрахован. Как защитить себя от обмана и на что обращать внимание, покупая, продавая и сдавая жилье в аренду, корреспонденту NN.RU рассказал генеральный директор агентства недвижимости «Чекни», президент нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов Анатолий Рябинин.

В 2014 году в Нижегородской области было зарегистрировано более сорока преступлений в сфере недвижимости. Как выяснили полицейские в ходе расследований, злоумышленники действовали по-разному. Неблагополучных владельцев квартир они переселяли в жилье меньшей цены и площади. Жилье, которое им не принадлежало, мошенники сдавали в аренду, лишая людей и денег, и крыши над головой. Часть уголовных дел, возбужденных стражами порядка, была связана с подделкой паспортов и платежных документов.

По мнению Анатолия Рябинина, сорок преступлений за год – это тревожная статистика. «Мошенничество в сфере недвижимости – это вопрос не столько о наличии документов при совершении сделки, сколько об их подлинности», - считает он. Мошенники могут действовать весьма уверенно и умело, подбираясь к вашему жилью.

Какие документы могут украсть/подделать

Паспорт и свидетельство о праве собственности, а также перечисленные ниже документы лучше вообще никому не показывать и не давать копировать – за исключением сотрудников агентства недвижимости, которое вы считаете надежным.

К примеру, человек планирует сдать квартиру в аренду. При заключении договора его просят показать паспорт, свидетельство на право собственности и снимают копии. Эти документы нужны, чтобы убедиться в том, что человек - правообладатель и он имеет право участвовать в сделке. Используя копии, мошенники могут изготовить поддельную генеральную доверенность на совершение сделок (напечатать её на хорошем принтере), получить по ней дубликаты свидетельства о праве собственности и уже с ними перепродать жилье.

При заключении сделок с недвижимостью от продавца нужны

- удостоверение личности (паспорт, свидетельство о рождении, военный билет)

- нотариально заверенное согласие супруги/супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в браке)

- нотариально заверенная доверенность (если сделка совершается по доверенности)

- документы на квартиру (договор передачи/аренды/купли-продажи/мены/дарения; свидетельство о праве собственности/ свидетельство о государственной регистрации права)

- документы БТИ, кадастровый паспорт, разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире собственник ребенок).

На что обращать внимание при совершении сделки

- Недавно возникшее право собственности у владельца.

«Нужно проверить все документы до мелочей. К примеру, сходить к соседям, в паспортно-визовую службу, чтобы убедиться, что продавец, человек, стоящий перед вами, - то же лицо, что и в паспорте», - добавляет Анатолий Рябинин.

- Элементы неадекватного поведения.

«Как известно, наркоманы в состоянии кризиса могут подписать какие угодно бумаги. К сожалению, после заключения договора купли-продажи его представители могут добиться признания сделки недействительной. В качестве доказательства будут указывать на тот факт, что на момент подписания договора владелец жилья находился в состоянии алкогольного, токсического или наркотического опьянения», - говорит эксперт.

- Более низкая, чем в среднем по рынку, цена квартиры, и стремление владельца поскорее её продать.

- Работа через знакомого, который официально не зарегистрирован, не работает в агентстве.

«Отказ от работы с агентством, имеющим многолетний опыт, хорошую репутацию, значительно повышает риски при заключении сделки, - считает Анатолий Рябинин. – Ведь, если возникнут какие-то проблемы, со специалиста-одиночки будет сложно что-то спросить».

- Расчеты наличными, «разбивание» размера платы на «официальную» и «неофициальную» часть.

«Продавец и покупатель могут договориться о любой цене. Но, если что-то случится, покупатель получит только ту сумму, которая указана в договоре», - объясняет Анатолий Рябинин. По мнению эксперта, идеальна ситуация, когда при совершении сделки расчеты осуществляются после перехода собственности и через банковскую ячейку.

Как подстраховаться, проверить свою квартиру

- Взять выписку из Росреестра и узнать о сделках, совершенных с вашей недвижимостью. «Выписку лучше брать в обычном, а не электронном виде, поскольку электронная база данных может быть неполной, - считает Анатолий Рябинин. – Как-то мы проверяли одну сделку. Оказалось, что в электронной базе не было указано, что у продаваемой квартиры есть обременение: там имел право пожизненного проживания ребенок-инвалид».

- Написать в Росреестр заявление, что сделки с вашим имуществом могут осуществляться только в вашем присутствии. «В таком случае, к примеру, купля-продажа без вас не состоится», - добавляет гендиректор агентства недвижимости.

«Агентства недвижимости так же щепетильны в проверке условий сделки, как, к примеру, эксперты-криминалисты. Они проводят подробный анализ документов, беседуют с продавцами и обращают внимание на малейшие нестыковки в их речи и документальных доказательствах, - говорит Анатолий Рябинин. – Агент-одиночка может помогать совершать сделки. Но у него нет такого опыта, такой базы знаний, какие имеет сотрудник крупного агентства».