![](https://n1s1.hsmedia.ru/99/85/20/998520ec07d120e21e853247a970253b/656x438_1:5583_881c459eb0e9a6bcfac611eee968afc6@2560x1706_0xyFax5mnu_9542890665293887802.jpg.webp)
Недавно мы писали о том, что Нижний Новгород стал лидером в росте цен на вторичное жилье среди крупных российских городов, обогнав даже Москву и Санкт-Петербург, — об этом говорят данные последнего исследования рынка недвижимости.
Чтобы выяснить, так ли это, и почему вообще дорожает нижегородское жилье, мы обратились к специалисту — директору Нижегородского центра научной экспертизы Татьяне Романчевой.
Дорожают ли старые квартиры
— Существует ли в Нижнем Новгороде тенденция к удорожанию жилья в принципе?
— За прошлый год мы зафиксировали беспрецедентный рост цен на жилье в Нижнем Новгороде. Такого у нас не было очень давно — чтобы за год на 20% выросли цены первичного жилья и чуть больше — вторичного. Это серьезный рост, и понятно, чем он обоснован. Около четырех лет мы не вводили нужного количества жилья на рынок, сформировался отложенный спрос. Сейчас на первичном рынке продается даже то, что в хорошие времена, может быть, и не взяли бы по гигантским ценам. Естественно, вслед за новыми квартирами подтягиваются вверх и цены на вторичку.
По словам Татьяны, основная причина роста цен — недостаток нового жилья на рынке. Домов не просто мало — их еще и строят в одних и тех же местах. Например, в центре города и Канавинском районе вообще не сдаются новые ЖК. Соответственно, там растут цены на вторичку.
![](https://n1s1.hsmedia.ru/23/9f/82/239f82deacdd9ae6ca8d357499efcff0/656x438_1:5583_3f01b0a620d3a76541630a59c239ee61@2560x1707_0xu9Umuphx_6517001124492993104.jpg.webp)
— Правда ли, что Нижний Новгород стал лидером среди российских городов по росту цен на вторичное жилье?
— Что касается информации из интернета о том, что цены на вторичку взлетели за февраль, могу сказать, что анализ динамики за месяц вообще ничего не может значить. Рынок недвижимости сам по себе очень инертный, у него коэффициент пластичности меньше единицы. Нужно исследовать изменения цен минимум за квартал.
Если проводить сравнительный анализ цен на недвижимость в российских городах, можно обнаружить, что Казань, например, нас обогнала, хотя нижегородские цены очень высокие. Но сейчас повсеместно идет рост цен по России — преимущественно из-за того, что предложение ниже спроса. Недавно писали, что Нижний лидирует по динамике роста цен — об этом сейчас пока нельзя говорить. Необходимы более длительные исследования.
![](https://n1s1.hsmedia.ru/34/11/27/3411271e8948dc9667723db5d9b49d03/656x438_1:5583_212b28104d9a50a796ba9bc10afa42a1@2560x1707_0xv61QnZ7u_5346294256642409193.jpg.webp)
Новостройки растут в цене сильнее?
— Как вы считаете, что дальше будет происходить с ценами на новые квартиры?
— Что касается цен на квартиры в новых, только что построенных ЖК, то на них цены выросли на 20,1% к концу прошлого года. Причина та же — дефицит нового жилья. Раньше в год на рынке появлялось примерно 450 тысяч свежих квартир. В прошлом году было уже 405 тысяч, а еще за год до этого — 366 тысяч. Уже три года в городе сдают меньше квартир, чем необходимо нижегородцам. И сейчас мы до сих пор не достигли необходимого уровня, несмотря на льготные ипотеки и прочие послабления для покупателей.
![](https://n1s1.hsmedia.ru/a7/28/94/a728943e8a28577c6f29d0cb0c4ed7e2/656x438_1:5583_ac9d2d22af3f115206803ddfedd59c1f@2560x1706_0xX6nCkVbo_4641688767379684924.jpg.webp)
— В Нижнем Новгороде нет рынка земельных участков: не проводятся аукционы, которые могли бы позволить застройщикам купить землю и начать возводить на ней дома. Есть только квартальные проекты, которые застраиваются очень долго, например, «Новая Кузнечиха». А если сейчас не начать строительство, то в последующие годы мы нужного количества новых квартир не увидим. В итоге это повлияет и на цену первички, и на вторичный рынок. Эти два рынка соотносятся между собой как качели: дорожает одно — следом взлетает цена на второе. Думаю, дойдет до того, что в некоторых районах вторичка может превысить новое жилье в цене. Даже в отдаленных ЖК на окраинах города сейчас цены очень приличные. Например, в Ленинском районе на улице Сухопутной строится дом, и квартиры там уже недешевые. А не все нижегородцы знают даже, где эта улица находится. Или дом на улице Белинского: квартиры там предлагают по цене 150 тысяч рублей за квадратный метр, хотя здание находится в шумовой зоне.
![](https://n1s1.hsmedia.ru/32/4c/b6/324cb629bb067baebc96c9fe9b1a9fba/656x438_1:5583_4655357f94198d2401d55e0221d9cca8@2560x1706_0xLZ5cIxQq_3150214048846493814.jpg.webp)
Выгодно ли селиться в новых ЖК
— Существует ли опасность, что новые ЖК, изолированные от остального города из-за отсутствия транспорта и инфраструктуры, могут с годами превратиться в гетто?
— В новых ЖК также есть тенденция разбивать жилплощадь на малометражные квартиры — «однушки» или студии, максимум — «двушки». Даже «трешек» практически нет, и это при весьма высоких ценах за квадратный метр. Эта ситуация приводит к тому, что дома и микрорайоны начинают превращаться в гетто. Мало кто будет покупать совсем маленькие квартиры в ипотеку, чтобы жить в них — такие метражи берут, чтобы куда-то вложить и сохранить деньги. Потом это жилье с минимальным ремонтом начинают массово сдавать. А когда сдаваемого жилья много в одном месте — со временем начинает образовываться гетто. Ведь сдают квартиры разным людям, далеко не всегда это благополучный контингент.
Например, был в Нижнем проект «Красная поляна» — там в первом доме очень много студий, которые в итоге скупили мелкие инвесторы под сдачу. В последующих домах уже стали строить квартиры нормального метража.
![](https://n1s1.hsmedia.ru/89/da/54/89da543f201007c068e74b76f432ac07/656x438_1:5583_4ad710749510a61f85a2295fe695753f@2560x1706_0xAKEdf4iJ_2498656712452789079.jpg.webp)
А в центре города не образуются такие гетто, несмотря на то, что там квартиры тоже сдаются?
— В центре такого не происходит — там съемщиками заняты одиночные квартиры. В старых домах многие горожане живут всю жизнь и ни под каким предлогом не хотят выезжать, даже если дом аварийный или нет каких-то удобств.
![](https://n1s1.hsmedia.ru/05/83/9f/05839f11f15d4399ca637cbd49c147d0/656x438_1:5583_668a3a62507c9fa67a6245f029fb407e@2560x1707_0xm2sg5Bgs_5074530505065143791.jpg.webp)
Что еще влияет на цены
Существуют ли еще какие-то факторы, которые приводят к удорожанию квартир в Нижнем Новгороде?
— Да, квартиры дорожают и за счет роста цен на стройматериалы, и за счет того, что дольщики всё чаще прибегают к использованию эскроу-счетов — сейчас таких покупателей уже 62%. А использование эскроу-счета дает прибавку к стоимости квартиры в 8–10%, или от 3 до 5 тысяч рублей к каждому квадратному метру. Но, учитывая то, что людям нечего покупать, — берут всё. Выбор невелик.
Эскроу-счет — это особый счет в банке, на котором деньги покупателя квартиры хранятся до выполнения застройщиком своих обязательств. Дольщик кладет деньги на этот счет (банк при этом считается эскроу-агентом — независимым посредником между покупателем и продавцом), а застройщик может их забрать после того, как выполнит свои обязательства, прописанные в договоре. В случае, если застройщик не сможет завершить строительство, покупатель сможет вернуть уплаченную сумму. Эта схема делает невозможной ситуацию, когда обманутый дольщик, вложив деньги в строительство дома, остается в случае заморозки стройки и без денег, и без квартиры.
![](https://n1s1.hsmedia.ru/93/98/8a/93988a5e4306c7f2656b7644a5d4ff19/656x438_1:5583_204e7d138821dbe3509ee2ca59d216e9@2560x1707_0x9YjPRZP3_6939644642073016998.jpg.webp)
Татьяна Романчева утверждает, что до прошлого года в Нижнем вторичное жилье по ценам опережало первичное.
— Это было довольно странно — новые квартиры во всех регионах всегда стоят больше. И лишь в этом году средние цены почти сравнялись. Но в цене растут не хрущевки и не народная стройка (они как раз дешевеют), а относительно новое жилье, например, дома в Верхних Печёрах, микрорайоне Юг, «Водный мир». Когда говорят, что вторичка выросла на 20% — это не значит, что цена на вашу хрущевку увеличилась на пятую часть от цены. В Нижнем много домов из старого фонда, которые в цене вообще не растут. А за счет того, что в базе предложений появляется относительно современное жилье, которое при этом уже является вторичкой, возникает этот эффект гигантского роста средней цены.
Напомним, за последний год цены на новостройки в городе в среднем выросли на 33% — стоимость квадратного метра жилья в новых домах уже достигает порядка 100 тысяч рублей. Как ранее прокомментировали NN.RU эту ситуацию аналитики рынка, такой скачок был связан со снижением почти в два раза ставки по льготной ипотеке. При этом, как полагают эксперты, снижения стоимости жилья в Нижнем Новгороде ожидать не стоит.